Затопление и подтопление — не одно и то же
- Зона затопления — территория у реки или водоёма, которую заливает водой при половодье или паводке. Её границы определяют по уровню воды, который бывает примерно раз в сто лет (паводок однопроцентной обеспеченности), или по наибольшим наблюдённым уровням.
- Зона подтопления — территория рядом с зоной затопления, где вода не стоит на поверхности, но поднимаются грунтовые воды. Подтопление бывает сильным, умеренным и слабым — в зависимости от того, как близко к поверхности подходят грунтовые воды. При сильном подтоплении они ближе 0,3 м.
Порядок определения границ — в Правилах, утверждённых постановлением Правительства от 18.04.2014 № 360, а ограничения внутри зон — в статье 67.1 Водного кодекса. Решение об установлении зоны принимает Росводресурсы (бассейновое водное управление), после этого сведения о зоне вносят в ЕГРН.
Что нельзя в зонах затопления и подтопления
| Зона | Итог | Что ограничено |
|---|---|---|
| Зона затопления | Запрет | Строить объекты капитального строительства и размещать новые населённые пункты без инженерной защиты от затопления запрещено; кладбища, скотомогильники, объекты размещения отходов — запрещены полностью. Инженерная защита от затопления обычно дорогая, поэтому зона оценена как запретная. ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ; Правила определения границ зон затопления, подтопления (ПП РФ от 18.04.2014 № 360) |
| Зона подтопления | Нужно согласование | Строительство — только с инженерной защитой от подтопления (дренаж, гидроизоляция, подсыпка); кладбища, скотомогильники, захоронение отходов — запрещены. При сильном подтоплении (грунтовые воды менее 0,3 м) затраты на защиту заметно выше. ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ; ПП РФ от 18.04.2014 № 360 |
Итог «Запрет» у зоны затопления — оценка нашего справочника: закон не запрещает строить в ней совсем, но требует инженерной защиты — дамбы, подсыпки территории, — а для одного частного дома это обычно неподъёмно. В зоне подтопления защита проще: дренаж, гидроизоляция фундамента и подвала, подсыпка участка.
Рядом с водой участок часто попадает ещё и в водоохранную зону и прибрежную защитную полосу — у них свои правила:
| Зона | Итог | Что ограничено | Чьё согласование |
|---|---|---|---|
| Водоохранная зона | Нужно согласование | Запрещены свалки и объекты размещения отходов, кладбища, скотомогильники, АЗС и склады ГСМ (кроме отдельных случаев), сброс сточных вод, движение и стоянка машин вне дорог и площадок с твёрдым покрытием. Строить можно только с сооружениями, защищающими воду от загрязнения (канализация, очистные). Строительство и работы, влияющие на водные биоресурсы, — с согласования Росрыболовства. ч. 15–16 ст. 65 Водного кодекса РФ; ст. 50 ФЗ от 20.12.2004 № 166-ФЗ; ПП РФ от 30.04.2013 № 384 |
Росрыболовство (территориальное управление) |
| Прибрежная защитная полоса | Нужно согласование | Действуют все ограничения водоохранной зоны; дополнительно запрещены распашка, отвалы размываемых грунтов, выпас и летние лагеря скота. Вдоль воды — береговая полоса общего пользования (20 м, у рек длиной до 10 км — 5 м): её нельзя приватизировать и перекрывать проход. ч. 17 ст. 65, ст. 6 Водного кодекса РФ; п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ |
Росрыболовство — для строительства и работ, влияющих на водные биоресурсы |
Где посмотреть зоны затопления и подтопления
- Карта НСПД (nspd.gov.ru, бывшая публичная кадастровая карта). Зоны затопления и подтопления — среди зон с особыми условиями использования территорий. Включите все пять слоёв ЗОУИТ и щёлкните по закрашенной области — в карточке будет вид зоны и реестровый номер. Как это сделать — в статье «Как посмотреть ЗОУИТ на публичной кадастровой карте».
- Выписка из ЕГРН. Если участок в границах зоны, в выписке обычно есть отметка об этом с реестровым номером зоны.
- Градостроительный план участка (ГПЗУ) и документы территориального планирования. В них отражают зоны затопления и подтопления; в материалах генерального плана бывают и территории, подверженные риску затопления.
- Проверка по кадастровому номеру — в форме в начале страницы: сервис сам найдёт зоны на участке и посчитает, какую его часть они занимают.
Зоны нет в реестре — значит ли это, что участок не топит?
Нет. Зоны затопления и подтопления установлены далеко не везде: границы определяют по заявке региона, и на многих реках работа ещё не закончена. Кроме того, участок может подтапливать по причинам, которых в реестре нет вовсе:
- низина, куда стекает талая и дождевая вода с соседних участков и дороги;
- глинистые грунты, которые плохо пропускают воду;
- засорённые или засыпанные канавы и водоотводы в посёлке;
- близкий водоём или болото, у которого зону ещё не установили.
Поэтому, кроме проверки по реестру, полезно:
- посмотреть участок весной, в половодье, или хотя бы найти его фото в это время;
- спросить соседей, топит ли подвалы и стоит ли вода на участках;
- обратить внимание на признаки: камыш и осока, мох, влажные пятна в низких местах, высокие фундаменты и дренажные канавы у соседей;
- перед проектированием дома заказать инженерно-геологические изыскания: они покажут уровень грунтовых вод и подскажут, какой нужен фундамент и дренаж.
Как проверить участок по кадастровому номеру
Введите номер в форму в начале страницы. Сервис возьмёт границы участка из НСПД, опросит слои по всему участку и сделает отчёт в Excel и на интерактивной карте:
- зоны затопления и подтопления, водоохранные зоны, прибрежные полосы и другие зоны, которые пересекают участок, — с реестровым номером и площадью на участке;
- водные объекты, которые попадают на участок;
- по каждой зоне — итог «Запрет», «Нужно согласование» или «К сведению», что ограничено и норма закона;
- сведения об участке, здания на участке и соседние участки, ситуационный план и план на спутниковом снимке.
Стоимость — 99 ₽ без НДС за участок; платить нужно только после того, как анализ готов. Сервис видит только зоны, внесённые в НСПД: уровень грунтовых вод и риск подтопления без установленной зоны он не оценивает.
Что делать, если участок в зоне
- Посмотрите, какая это зона и какую часть участка она занимает: зона, задевающая край у реки, и зона через весь участок — разные ситуации.
- Если участок ещё не куплен — учтите в цене затраты на инженерную защиту или ищите другой.
- Если участок ваш и вы собираетесь строить — заложите в проект защиту: подсыпку, дренаж, гидроизоляцию, фундамент выше уровня воды. Без неё в зоне строить нельзя.
- Если граница зоны проходит не так, как на самом деле стоит вода, — уточнять или оспаривать её нужно через орган, который её установил.
Вопросы и ответы
Можно ли построить дом в зоне подтопления?
Да, но только с инженерной защитой от подтопления — дренажем, гидроизоляцией, подсыпкой. Так требует статья 67.1 Водного кодекса.
Можно ли зарегистрировать уже построенный дом в зоне затопления?
Это зависит от того, когда построен дом и когда установлена зона, и от того, есть ли инженерная защита. В спорных случаях лучше заранее проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом.
Где найти карту зон затопления и подтопления?
Официальные границы — на карте НСПД (nspd.gov.ru) в слоях зон с особыми условиями использования территорий. Некоторые регионы публикуют свои карты на региональных геопорталах, но официальные границы — те, что внесены в реестр.
Зона подтопления и водоохранная зона — одно и то же?
Нет. Водоохранная зона защищает водоём от загрязнения и есть у любой реки и озера, её ширина задана Водным кодексом. Зона подтопления защищает людей и постройки от воды, её устанавливают отдельно и не везде.
Покажет ли проверка, что участок топит весной?
Только если для территории установлена зона затопления или подтопления и она внесена в НСПД. Реальный риск подтопления лучше подтвердить осмотром весной, расспросом соседей и инженерно-геологическими изысканиями.